Инвестиционный консалтинг (консультирование) в строительстве

Инвестиционный консалтинг (консультирование) в строительстве

Инвестиционный консалтинг SEVERIN DEVELOPMENT – это независимые профессиональные рекомендации инвестору, собственнику актива или финансирующей стороне, о соответствии заложенных объёмов и экономической эффективности реализуемых или планируемых к реализации инвестиций в строительство.

Инвестиционное консультирование, как правило, применяется, если собственнику актива или финансирующей стороне необходимо:

• произвести расчет экономической эффективности реализации инвестиций в строительство как промышленных объектов (заводы), так и менее технологически сложных объектов недвижимости (коммерческие комплексы, жилые и общественные здания);
• подтвердить или обосновать осуществление инвестиций в строительный проект;
• подготовить с нуля или произвести экспертизу уже готового бизнес-плана проекта;
• привлечь инвестиции в строительный проект как в форме долгового («проектное финансирование»), так и акционерного участия;
• получить достоверную информацию о текущем экономическом состоянии дел, а также о физическом состоянии активов на данный момент.

Результатом инвестиционного консалтинга для собственника или финансирующей стороны является независимое экспертное мнение о коммерческой осуществимости доходной части проекта, заложенных параметрах расходной части и существующих рисках. Заказчик получает детально проработанную информацию о текущем статусе реализации проекта, а также рекомендации по увеличению, оптимизации и управлению этими факторами.

Философия СЕВЕРИН ДЕВЕЛОПМЕНТ – индивидуальный подход к каждому проекту.

Наши специалисты внимательно проанализируют уникальные особенности инвестиционного строительного проекта в разрезе его отраслевой специфики, учитывая Ваши требования и пожелания, и сформируют проектную команду профессионалов, которая в кратчайшие сроки предложит готовое решение. Мы гарантируем, что наша работа принесет успех Вашему проекту.

Перечень услуг инвестиционного консалтинга в строительстве:

Бизнес-планирование (разработка бизнес-планов)

Организация финансирования строительных проектов

Преимущества SEVERIN DEVELOPMENT:

1. Точное понимание потребностей проекта. Специалисты компании нацелены на детальное «погружение» в инвестиционный проект, имеют «глубокое» понимание отраслевой специфики и четкое представление требований, предъявляемым к проектам со стороны кредитных организаций, инвестиционных фондов и частных инвесторов.
2. Широкая база контактов в кредитных организациях и инвестиционных фондах. Организация финансирования большого количества инвестиционных проектов в гражданском, промышленном и инфраструктурном строительстве.
3. Компания ориентирована на результат. За годы работы реализовано значительное количество инвестиционных проектов в строительной отрасли, как в Москве, Московской области, так и в других городах России. Грамотное применение накопленных знаний позволяет выполнять проекты в сжатые сроки.

С нами работают крупнейшие Банки Российской Федерации и компании-лидеры своих отраслей.

Мы являемся аккредитованной компанией для проведения ценового и технологического аудита

SEVERIN DEVELOPMENT контролирует инвестиционно-строительные проекты в Москве, Московской области, и других городах России.

м 2 общая площадь объектов под надзором SEVERIN

трлн. руб. общий объём инвестиций под контролем SEVERIN

Инвестиции в производство

Хотя в заголовках СМИ доминируют IT-компании и стартапы, около 30% мирового ВВП дает производство. Поэтому инвестирование в производство было и остается одним из самых популярных направлений. В ноябре 2022 года население планеты достигло 8 млрд. человек и продолжает расти. Это означает, что возрастает число потребителей товаров и услуг, а значит — и потребность в создании новых производственных мощностей.

Инвестированием в производство называют вложение средств в те отрасли и компании, которые связаны с созданием материальных благ. Блага эти могут быть предназначены как для конечных потребителей, либо для другого производственного бизнеса, который с помощью них (станков, расходных материалов), в свою очередь, тоже производит товары для конечных потребителей.

Ключевая особенность инвестиций в производственный сектор в том, что наибольшие перспективы роста здесь наблюдаются на долгой дистанции.

Как у любого другого вида инвестирования, у инвестирования в производство есть свои преимущества и риски.

Плюсы инвестиций в производство:

• Высокий уровень доходности. Доходность может в разы превышать проценты по банковским вкладам и при инвестировании в облигации. Здесь доходность может составлять около 20-30% годовых и более.
• Большой выбор предложений. В производственном секторе работают тысячи компаний из совершенно разных отраслей экономики.
• Высокая скорость конвертации вложений в доход. Сразу после реализации товара средства конвертируются в нераспределенную прибыль компании.
• Производство является двигателем инноваций. Любые компании, которые ищут способы стать более экономичными и эффективными и зависят при этом от материалов, так или иначе обращаются за ними к производствам. Поэтому передовые производства дают наибольшие инвестиционные возможности.
• Возможность начать инвестировать с небольших сумм. Если речь идет о коллективном инвестировании.
• Социальная значимость. Инвестируя в производственный сектор, вы работаете на повышение качества жизни населения региона — на повышение занятости, снижение уровня бедности (рост занятости в производстве на 1% снижает бедность на 5-7%), способствуете росту доступности промышленных товаров, появлению новых и устойчивых логистических цепочек.

Минусы инвестиций в производство:

• Повышенные риски потери средств, растущие пропорционально более высокой доходности. Нивелировать их можно грамотно составленным инвестиционным портфелем.
• Высокая волатильность. Производственный сектор очень зависим от колебаний экономики, хорошо взлетает в периоды роста, но и резко падает в плохие времена.
• Высокий порог входа на ранних этапах. Если инвестируете напрямую без посредников (не через фонды), то вложения могут исчисляться миллионами.

Что больше всего влияет на производство

Важность производства в содействии экономическому росту признается экономистами и инвесторами во всем мире. Широко признано, что страны не могут развиваться без зрелого производственного сектора, точно так же, как они не могут «прыгнуть» прямо в экономику услуг.

Производство прямо и косвенно является ключом для Целей устойчивого развития, разработанными ООН.

Особенно явно это стало очевидно в 2020 году, когда COVID-19 обнажил хрупкость рассредоточенных по миру производственных цепочек. Некоторые страны оказались буквально оторваны от поставок продуктов, которые удовлетворяют основные потребности их населения, что еще раз подтвердило важность создания и развития местных сильных производственных центров в Африке и Южной Азии.

Экономические условия являются основным фактором, влияющим на обрабатывающую промышленность. К примеру, сравнение такого инструмента оценки экономики как Индекс деловой активности в производстве, основанного на закупках менеджеров-снабженцев, с волатильностью индекса S&P 500 во время рецессии 2008-2009 годов показывает, что в плохие времена индекс резко падает, а в хорошие — взлетает. Дело в том, что менеджеры по снабжению всегда держат руку на пульсе производственной активности: как только растет объем заказов, они должны обеспечить производство всем необходимым, соответственно и снизить закупки, как только число новых заказов падает. Учитывается сразу пять показателей — новые заказы, уровень запасов, производство, поставки и занятость.

Иными словами, колебания экономики являются важнейшей движущей силой производства.

В периоды кризисов доступ к собственному и внешнему капиталу (а для реализации производственных проектов, переоснащения и расширения мощностей суммы требуются немаленькие) становится более дорогостоящим, потому что банки и инвесторы ведут себя более консервативно. Кроме того, в кризисы замедляется и снижается глобальное потребление — важнейший показатель, влияющий на производство как напрямую (через прямое потребление промтоваров), так и косвенно, то есть через снижение спроса на капиталовложения.

Так что наилучшими факторами, говорящими в пользу инвестиций в производство для инвестора, будут прогнозы по значительному росту мирового ВВП и ВВП конкретной страны или региона в частности.

Виды инвестиций в производство

Инвестирование в производство может иметь совершенно разные формы, различаясь по количеству инвесторов и степени финансирования, по целям вложений и способам инвестирования.

Виды инвестирования по числу инвесторов:

• Полное инвестирование. Тот тип инвестирования, когда проект финансирует один инвестор. Как правило, суммы для этого требуются большие, исчисляемые не тысячами, а миллионами, и хорошо, если только рублей. В единичных инвесторах, или, как их называют, бизнес-ангелах, особенно заинтересованы производственные стартапы. Но вкладываясь в новый проект нужно понимать, что вместе с перспективой более высокой доходности вы получаете также и более высокие риски.
• Коллективное (долевое) инвестирование. Это когда в проект инвестирует группа инвесторов, а их доходы и убытки делятся пропорционально их вложениям. Коллективное инвестирование на практике производится через паевые инвестиционные фонды (ПИФы), ETF, взаимные фонды, покупку акций. Преимущества для инвесторов здесь состоит в распределении рисков между всем коллективом инвесторов, а также в возможности вложении небольших сумм, нежели при полном финансировании.

Инвестирование в производство по целям вложений:

• Открытие нового производства. Новые производства могут создавать уже известный на рынке продукт, либо речь может идти о запуске принципиально новых заводов и ранее не производившихся продуктов.
• Расширение производства, когда компания уже заняла определенную долю рынка, и появилась возможность развить успехи и вложится в развитие и строительство новых заводов.
• Обновление или модернизация производства и производственных мощностей. Здесь обычно имеются в виду инвестиции в замену морально устаревших и износившихся предметов, участвующих в создании продукта, то есть в средства производства. Средствами производствами называются активы, которые способствуют созданию товара, но могут не воздействовать на него прямым образом. Это могут быть здания, оборудование, транспорт, инвентарь. Средства производства делятся на средства труда — то есть то, чем создается продукт (оборудование, инструменты) и предметы труда — то есть то, из чего создается конкретный продукт.
• Расширение складских площадей.

Способы инвестирования в производство:

• Вложения в уставной капитал. Это те активы, которые вносятся учредителями компании сразу после ее регистрации. Уставной капитал может быть денежным и имущественным.
• Выдача кредита. Вариант для крупных инвесторов, которые могут на оговоренных условиях предоставить займ.
• Лизинг. То есть предоставление в долгосрочную аренду собственной недвижимости или оборудования.
• Покупка акций. Когда вы приобретаете долю в компании и даже можете принимать участие в ее управлении.
• Покупка облигаций. Облигациями называются долговые бумаги, с помощью которых ее владельцы могут получать фиксированный доход.

Оценка объекта и стратегии инвестирования

Перед началом инвестирования в производство, особенно в крупных объемах, инвестору нужно провести тщательную работу по анализу потенциальных объектов инвестирования. И основываясь на различных показателях, вывести наиболее оптимальный вариант.

Какие параметры нужно учитывать при анализе объекта:

• экономику конкретной страны, показатели и прогнозы ВВП;
• состояние и перспективы выбранной отрасли, в которой работает или планирует работать предприятие — некоторые отрасли, могут иметь приоритетное направление для страны и поддерживаться государством;
• уровень конкуренции на рынке;
• текущий и потенциальный уровень потребления данного продукта;
• особенности налогового законодательства страны;
• финансовые показатели проекта: рентабельность, обороты, прибыль, срок окупаемости;
• антикризисная политика предприятия: как происходит работа по снижению производственных издержек и повышению производительности труда.

В зависимости от результатов проведенной оценки вы можете выбрать более или менее рискованную стратегию инвестирования.

• Консервативная стратегия. Осторожная стратегия, где инвестор больше нацелен не на высокий уровень прибыли, а на надежность инвестиций. Обычно такая стратегия применима в тех отраслях производства, которые создают товары повсеместного спроса.
• Стратегия умеренного риска. Это когда ставка делается на тех производствах, которые производят продукт не первой важности, но который может сулить большую доходность благодаря каким-либо факторам. Например, благодаря отсутствию сильных конкурентов в данном регионе.
• Стратегия высокого риска. Более высокий риск сопровождает инвестиции в производства, производящие какие-либо новые инновационные товары или инвестиции в предприятия, ведущие бизнес в странах с нестабильной экономической ситуацией. Главное преимущество — возможность максимального быстрого роста инвестиций на сотни процентов.

Выбор направления для долгосрочного инвестирования

Производство связано практически со всеми отраслями экономики. Поэтому внимание инвесторов может быть приковано ко многим сферам. Это строительство, металлургия, автомобильная промышленность, химическая промышленность, информационные технологии, сельское хозяйство.

Если вы планируете вкладываться на долгий срок, например, на 20 лет и дольше, то помимо анализа показателей конкретных производств, нужно учитывать более масштабные вещи. Самый простой пример — учитывать демографические прогнозы. Ведь увеличение числа потребителей по-любому будет увеличивать спрос на новые товары и создающие их производства.

Какие регионы мира имеют наибольшие перспективы по демографическому росту? По прогнозу экспертов ООН, в 2023 году количество население Индии, которое в 2022 году составляет 1,39 млрд. человек опередит количество жителей Китая, где сейчас проживает 1,4 млрд. человек. Прогнозируется и дальнейший рост числа населения — до 1,7 млрд. человек к 2050 году. Также ожидается, что Индия будет все больше урбанизироваться, ведь пока в индийских городах проживает только треть жителей.

Не вникая в тонкости и детали, можно сделать прогноз, что, скорее всего, если не произойдет каких-то глобальных сломов тенденций, в Индии будет стремительно расти спрос на базовые потребности населения. То есть, возрастет потребность в продуктах питания, воде, лекарствах, строительных материалах. Соответственно, наиболее перспективными могут оказаться инвестиции в производства компаний, которые будут удовлетворять эти потребности.

То есть с большой долей вероятности мы можем предполагать, что в строительной отрасли будет расти спрос на ходовые материалы — кирпичи, кровлю и цемент. Что возрастут потребности населения в электроэнергии — а это подов вложиться в энергетические компании. Что населению потребуется больше одежды — это причина рассмотреть варианты из сферы текстильной промышленности. И так далее.

Другой подход в долгосрочном инвестировании может основываться на учете неких глобальных трендов. Например, несложно обратить внимание, что мировым сообществом сегодня все больше уделяется внимание “зеленым” возобновляемым источникам энергии и политике устойчивого развития, при которой преследуются цель максимального снижения углеродных выбросов. Зная это, мы может прогнозировать, что связанные с удовлетворением этих целей производства будут в приоритете в завоевании новых рынков и смогут получать определенные преференции от властей по вопросам льготного кредитования и субсидий.

Выбор способов инвестирования с небольшим капиталом

Инвестирование в производство, как мы говорили выше, может быть полным, то есть производиться от лица одного инвестора — и такой вариант начинающие инвесторы с небольшим капиталом точно не могут рассматривать.

Но существуют варианты и для новичков: с разной степенью участия и активности/пассивности в процессе.

Варианты инвестирования с небольшим капиталом:

• Создание портфеля акций индустриальных компаний. Вариант, при котором вы самостоятельно отбираете акции наиболее перспективных на ваш взгляд компаний, которые торгуются на рынке. Самостоятельно проводите работу по анализу компаний, зато не платите посредникам за управление портфелем. Чем больше акций у вас в портфеле, тем более диверсифицированным является портфель и тем больше вы снижаете свои риски.
• ПИФы, ориентированные на производственный сектор. Вы можете отыскать паевые инвестиционные фонды (ПИФы), которые сосредоточены на индустриальном секторе. Проблема в том, что подходящих вариантов может не оказаться, так как ПИФы чаще всего занимаются инвестированием в компании только российского рынка, а за управление с вас будут взимать комиссию.
• Взаимные фонды. Взаимными фондами называются фонды, которые управляют большими портфелями акций, ориентированных на малых или средних инвесторов. Взаимные фонды появились за рубежом, их аналогами в России выстпают ПИФы с той разницей, что паи можно приобретать только раз в конкретный период, для чего необходимо личное присутствие в банке или офисе компании. Инвесторы взаимных фондов могут приобрести акции фонда на бирже и продать в любой момент. Взаимные фонды позволяют вкладывать средства в портфель активов из разных стран и компаний, и в отличие от ПИФов могут выплачивать дивиденды. Однако если фонд недоступен через брокера, покупка пая усложняется.
• Индустриальные ETF. Существует большой набор биржевых фондов, ориентированных на промышленные компании. У каждого из них свои приоритеты. Кто-то делает ставку на тип производимых товаров (например, на товары длительного пользования), кто-то — на перспективный регион производства, а кто-то — на производство инновационных товаров — дронов, беспилотных и электроавтомобилей. ETF ставят целью отслеживание биржевых индексов, поэтому хороши более пассивными стратегиями управления капиталом и небольшими комиссиями.

Инвестиции в строительство — руководство для инвестора + ТОП-3 варианта вложений

Строительством интересуются не только те, чьи профессии связаны с этим процессом. Недвижимость – прекрасная возможность для получения дохода, как пассивного, так и активного. Основной причиной развития отрасли является даже не увеличение численности населения, ведь оно непостоянно, а тот факт, что старые объекты изнашиваются, требуется обновление. Соответственно, молодые семьи обычно стремятся купить новое жильё и ипотека этому способствует. А там, где есть спрос, как известно, есть и предложение, поэтому инвестиции в строительство привлекают большое внимание.

1. Инвестиции в строительство — стоит ли вкладывать?
2. Виды инвестиций в строительство
3. Варианты вложений в строительство
4. Как начать инвестировать в строительство
5. Преимущества и недостатки инвестиций в строительство
6. Заключение

Инвестиции в строительство — стоит ли вкладывать?

Инвестиции в строительство – это вложение средств в строящиеся или уже введённые в эксплуатацию объекты недвижимости с целью получения прибыли от изменения стоимости объекта. В первом случае мы получаем доход в обычном виде – инвестировали на этапе строительства, за это получаем свой объект дешевле, чем при покупке готового. Во втором случае это обычно доработки, отделка, повышение уровня и респектабельности, обустройство и так далее. То есть это не назвать прямыми инвестициями в строительство, но, тем не менее, с процессом постройки связано.

Инвестиции в новое строительство актуальны уже по одной простой причине – мы вкладываемся в объект, а не во что-то цифровое . То есть, после того, как недвижимость будет достроена, мы получаем собственность. Её можно сдать в аренду, продать. Когда же мы покупаем криптовалюту , то по сути мы становимся обладателями цифровой записи где-то в системе, не более того. В связи с этим инвестиции в строительство предпочитаю те инвесторы , которые хотят понимать, во что они вкладываются, какие могут быть доходы и что делать, если вдруг надо избавиться от объекта.

Краткая характеристика выглядит следующим образом:

1. Категория инвестиций – реальные объекты, переходящие в собственность.
2. Срок инвестирования – плавающий, от нескольких недель до нескольких лет.
3. Стартовый капитал в зависимости от доли, может составлять 100 000 и практически до бесконечности.
4. Риски – умеренные.
5. Доходность – средняя, изначально превышает ставки по депозитам .
6. Квалификация инвестора желательна.

Обычно трудно разобраться только с первым вложением, далее схема становится отработанной и никаких проблем не возникает. Понятное дело, что доходности как на финансовых рынках , не будет. Но вместе с этим от инвестора требуется гораздо меньше знаний и опыта, этот процесс под силу выполнять самостоятельно и без подготовки, нужно лишь уделить достаточно времени поиску информации и оценке разных вариантов. Как и везде – слишком выгодные условия обычно означают подводные камни, поэтому смотреть следует только те объекты, которые хорошо известны в строительной и инвестиционной среде .

Целью вложения средств в строительство может быть следующее:

1. Сам строительный процесс. То есть человек получает заказ и вкладывает деньги для того, чтобы обеспечить работой себя и или свою фирму. Проще говоря, сама недвижимость не интересует, нужно только освоение средств.
2. Вложения с целью получить прямую прибыль из-за разницы в стоимости объекта. На стадии котлована квартира стоит намного меньше, чем в уже сданном доме, и это касается любых вложений, а не только инвестиций в жилищное строительство. Вложили, подождали, продали.
3. То же, что и в предыдущем случае, только продажа не подразумевается, а рассматривается владение и сдача в аренду. Тут оценивается разница в суммах – будет ли дисконт за ожидание перекрывать прибыль, которую можно получать, купив готовую недвижимость и сдавая её в аренду.

Очень часто цель зависит от обстоятельств. Если это какой-то крупный объект, то инвестировать можно с целью в дальнейшем владеть, сдавать в аренду и ждать, когда цена сильно вырастет. В этом случае инвестор получает комбинированную прибыль – и от роста стоимости, и от аренды . В краткосрочные же проекты обычно вкладываются для быстрого оборота капитала. Профинансировали постройку склада, нашли покупателя и ищем дальше новый вариант.

Виды инвестиций в строительство

Существует несколько популярных видов, которые уже давно хорошо себя зарекомендовали. К ним относятся следующие:

1. Жилая недвижимость. Покупка жилья и сдача в аренду – один из самых удобных и безопасных способов получать доход, при этом практически ничем не рискуя. Достаточно опустить плату на 10% по сравнению со средней по рынку и тут же найдётся арендатор. То есть проблем со сдачей нет, доход стабильный. Однако, многие также покупают жильё с целью дальнейшей продажи по более высокой цене – это прекрасное вложение средств, нужно только внимательно ознакомиться со всеми документами (об это мы расскажем далее).
   
   Доходность обычно достаточно высокая – до 40% от стоимости объекта . А вот годовая рентабельность будет зависеть от того, сколько лет пройдёт прежде, чем объект будет сдан. Если через 2 года, то это прекрасный показатель, а вот если через 6 лет – то вообще неинтересно. Суммы обычно начинаются от миллиона рублей – столько стоит студия в не очень большом городе, иногда даже меньше.
2. Коммерческая недвижимость. Чуть менее популярный. Но более прибыльный вариант вложения средств в строительство. В этом случае владельцу придётся больше внимания уделять объекту, так как арендатор должен получать ровно то, что прописано в договоре. И если предпринимательская деятельность подразумевает наличие постоянного подвода воды и его отвода, то перебои могут оказать серьёзное влияние и в этом случае собственнику придётся оперативно решать проблемы, это в его зоне ответственности.
   
   Затраты могут самыми разными – от нескольких сотен тысяч в рамках строительства небольшой торговой точки до десятков миллионов за производственный цех. Рамок почти нет, а вот доходность примерно на 20-30% выше, чем в случае с жилой недвижимостью. Это легко прослеживается и при сдаче коммерческой недвижимости в аренду – ставка всегда выше .
3. Индустриальные объекты. На первый взгляд всё просто – делаем склад и сдаём его, недостатка в арендаторах или покупателях нет. Но есть очень много разных нюансов, так как всем нужные разные виды – кого-то не устроит отсутствие отопления, другим нужна низкая влажность и так далее. В этом случае обычно используют либо типовые производственные помещения, либо же вкладываются в уже заранее согласованное строительство. Таким образом, есть застройщик и есть инвестор, а также конечный покупатель.
   Также как и с коммерческой недвижимостью – мы можем инвестировать в строительство склада небольшую сумму и получить свою площадь. А можем полностью профинансировать и стать владельцем целого помещения. На стоимость сильно влияет инфраструктура, удалённость от трасс, сам район. Доходность обычно такая же, как и в случае с коммерческой недвижимостью – до 50-60% от стоимости объекта при долгом строительстве и 20-25% в рамках года .
4. Коттеджи и коттеджные посёлки. Современное направление, которое бурно развивалось в 2000-х годах. Очень трудно прогнозируется, так как есть множество примеров пустующих посёлков – обычно в этом случае земля досталась “на халяву”, а вот инвестиционный план не отработал как надо. Инвестиции в жилищное строительство такого типа весьма рискованны, от инвестора требуется очень хорошее понимание конъюнктуры рынка, многие погорели на этом. Даже просто вернуть вложенное порой бывает практически невозможно, приходится продавать объекты со скидкой.
   
   Сам процесс похож на инвестиции в жилищное строительство с той лишь разницей, что отличается тип объекта. Коттеджи вместе с землёй начинаются от 1,5-2 миллиона рублей, доходность оценить очень сложно, так как это не такой ликвидный рынок, как простые квартиры. Иногда, чтобы продать объект, делают скидку до 20% от среднего по рынку, а это может оказаться больше, чем половиной прибыли от инвестиций в новое строительство. В общем, сфера пока сырая и в большей степени годится для крупных инвесторов.
5. Гостиницы. Сложный тип недвижимости, который обладает своей спецификой и требует тщательного ознакомления с перспективами. Неопытному инвестору могут показать прекрасные возможности, а на деле окажется, что в итоге гостиница или хостел будут пустовать. И продать будет сложно – придётся точно также искать несведущего человека, чтобы избавиться от неликвидной недвижимости. Впрочем, если подразумевается только заработок в рамках самого строительства, то в этом случае инвестору проще. Если мы вкладываемся как в обычную коммерческую недвижимость, то и доход будет соответствующим. А вот если мы планируем потом использовать по назначению, то это при хорошем раскладе может сильно увеличить итоговую доходность. Суммы вложений начинаются от 2-3 миллионов, доходность порядка 20-25% в год.
   

Как видим, ассортимент достаточно большой, у каждого вида есть свои нюансы. Если нет желания тратить много времени, а хочется просто вложиться и забыть до определённого момента – тогда стоит выбирать инвестиции в жилищное строительство, а вот если интересует максимизация прибыли и есть возможность уделять внимание и постоянно следить за происходящим , то тогда можно присмотреться и выбрать инвестиции в новое строительство разных объектов, не только жилищных, но и, например, промышленных, сельскохозяйственных.

С инвестиций придётся платить налоги – есть огромный перечень всевозможных вариантов, для долевого участия одно, для коммерческой и прочей недвижимости – другое. Вместе с этим, есть возможность получать и налоговые вычеты при ДДУ, а также стоит отметить, что продажа квартиры, которой владеем более 3-х лет будет проходить без дополнительных налоговых затрат.

Варианты вложений в строительство

Каждого инвестора волнует вопрос безопасности своих средств. Нельзя просто передать деньги строительной компании, слишком много в последнее время было ситуаций с кражей средств, остановками строительства и так далее. На данный момент существуют 3 вида стандартного инвестирования в строительство, большая часть всех вложений происходит посредством следующего:

1. Долевое участие в строительстве. Всё просто – мы вкладываем деньги в строительный проект, это может быть жилая недвижимость или же коммерческая. Объект может быть только на бумаге, но при наличии достаточного количества денег, он начинает реализовываться. Все средства находятся не у застройщика, а на специальном счёте – эксроу. Такая схема позволяет минимизировать риски, денежные средства поступают компании постепенно по мере выполнения работ. Если бы не такой порядок действий, то инвесторы несли бы огромные риски, как это было раньше. Сейчас долевое строительство практически полностью безопасно.
2. Жилищно-накопительный кооператив. Звучит сложно, а на практике это примерно то же самое, что и индивидуальное инвестирование, только теперь инвесторы объединяются в коллектив. Доход распределяется по сумме взноса каждого из участников, то есть кто вносит больше, тот и на большую долю претендует. Структура обычно паевая – инвесторы делают взносы. Доходность может быть нисколько не меньше, чем при работе в одиночку, но бонусом получаем то, что коллективно всегда проще придти к правильному решению. Да и руководят такими ЖНК обычно люди опытные и заслуживающие доверия.
3. Фонд финансирования строительства. Отличный выбор для любой категории инвесторов – опытных, неопытных, с солидным или скромным капиталом. Фонд недвижимости представляет собой организацию, которая, по сути, является просто посредником между инвестором и строительной компанией. Она выполняет множество функций – взаимодействует с самим инвестором, осуществляет контроль за расходованием средств, процессом строительства, отстаивает интересы инвестора и предлагает полное юридическое сопровождение. В общем, можно назвать чем-то вроде управляющей компании, только в узкой специализации.

В любом случае самому инвестору стоит ознакомиться с инвестиционным планом строительства – документацией, из которой должны быть чётко и ясно видны перспективы, сроки, а также возможные форс-мажоры. И чем полнее вся предоставленная информация, тем лучше. И это никак не зависит от того, как происходит работа – через простое долевое строительство или же в рамках сотрудничества с ФФС.

Вам будет интересно почитать

• Инвестиции в коммерческую недвижимость: 5 лучших способов вложений
• Hochtief: какие перспективы у инвестиций в строительную компанию?
• Инвестиции в квартиры — как зарабатывать на квадратных метрах?

Как начать инвестировать в строительство?

Процесс инвестирования может быть как очень простым, так и достаточно сложным. Можно взять какой-нибудь проект хорошо себя зарекомендовавшей компании и просто вложиться в рамках долевого участия в строительстве, не особо разбираясь в тонкостях. А можно тщательно всё изучать, в этом случае последовательность действий будет следующей:

1. Определиться с типом недвижимости. Выше мы уже описывали каждый из них, поэтому инвестору следует выбрать наиболее подходящий из соображений суммы, доходности и сроков. Есть те, кто работает только с жильём, а есть те, кто предпочитает инвестиции в новое строительство в коммерческом секторе. Нужно понять приоритеты, потом решение поменять станет очень проблематичным – найти покупателя, оформлять бумаги. А это новые расходы, в итоге инвестиции могут обернуться убытками.
2. Подобрать строительную компанию. Здесь доходность будет напрямую зависеть от рисков. У хорошо известной компании никогда не будет проблем с инвесторами, соответственно, дисконт по такому объекту будет не очень большим, то есть сумма вложений, безусловно, будет меньше стоимости готового, но не на 40-50%. С другой стороны, есть немало примеров долгостроев – у застройщика не хватает средств, инвесторы не спешат вкладываться, объект строится долго и сроки сдачи постоянно переносятся . Это серьёзно уменьшает рентабельность таких вложений.
3. В списке проектов компании ищем интересующий нас объект. Обычно есть сразу несколько вариантов на разных этапах готовности – вкладываться можно практически на любом этапе. Кстати. Это даёт неплохую вариативность – можно делать инвестиции в капитальное строительство на стадии котлована, а можно купить квартиру в наполовину готовом объекте. Также стоит смотреть на перспективы района – наличие в планах администрации конкретных действий по развитию инфраструктуры даст возможность прогнозировать рост стоимости и оценить свои перспективы.
4. Контакт с компанией и ознакомление с вариантами сотрудничества. Обычно всё сводится к тому, чтобы тщательно изучить договор и понять, какие могут быть заминки, какая выгода от инвестиций и чего ждать. Строительство квартиры редко когда происходит точно в срок, поэтому придётся иногда поглядывать на стройку и прикидывать, насколько обещания совпадают с реальностью. И тут не потребуется быть профессиональным строителем – если срок сдачи уже через год, а пока только сваи забивают – велика вероятность просрочки.
5. Подписать договор. После того, как инвестор ознакомился со всей документацией, обсудил детали и все важные моменты отражены в договоре, происходит подписание. В установленном порядке перечисляются средства, начинается ожидание. Именно здесь стоит отметить важность сохранения спокойствия – даже если стройка затягивается, не надо паниковать и принимать решения сгоряча. Когда деньги на депозите в банке, мы просто ждём. А за стройкой мы можем наблюдать, и в силу нехватки компетенции понапридумывать себе лишнего.

Преимущества и недостатки инвестиций в строительство

Даже храня деньги в тумбочке, мы рискуем потерять их, если курс валюты изменится, а также постепенно проявляется воздействие инфляции . Недостатки есть везде, так же, как и преимущества, и инвестиции в строительство не являются исключением. Для начала рассмотрим безусловные плюсы:

1. Надёжность вложений. Если мы осуществляем инвестиции в жилищное строительство, то обычно выбираем надёжного застройщика. А это означает, что объект рано или поздно будет сдан, свою квартиру мы получим – она будет в собственности. Так что за это можно не переживать, в худшем случае будет потеряно время.
2. Хорошая доходность. С этим кто-то может поспорить, но в рамках вложений в коммерческую недвижимость доход получается действительно хорошим и стабильным, если мы оставляем её себе и дальше сдаём. Дело в том, что ставки обычно выше при примерно тех же затратах на этапе строительства.
3. Огромный выбор объектов. Никто не говорит, что подойдут инвестиции в новое строительство только в своём городе – можно выбрать объекты и в области или даже соседнем городе. То есть из чего выбирать есть всегда. Особенно актуально в контексте небольших объектов и недвижимости промышленного назначения – достаточно просто понаблюдать за тем, как постоянно возводятся новые объекты на каждом свободном участке земли.

Обычно совокупность этих преимуществ убеждает инвесторов вкладываться в строительство вместо того, чтобы держать деньги в совсем консервативных вариантах получения дохода. Но нужно учитывать и возможные серьёзные минусы, для некоторых они могут стать существенными:

1. Мошенничество. Это главный риск, которому подвержены инвесторы. Избежать легко – тщательно изучать компанию-застройщика и всю документацию, выбирать только известные компании.
2. Из первого получаем следующий минус – на изучение вопроса потребуется немало времени. Если новичок приходит в сферу строительства, то он тратит много времени на то, чтобы вникнуть и всё понять. И от этого никуда не деться, от качества анализа зависит и конечный доход. Как вариант – работать с фондами, в которых специалисты проделывают всю работу сами, нужно лишь выбрать хороший фонд. Доходность может сократиться из-за доли прибыли самого фонда.
3. Увеличение сроков строительства, просрочки сдачи объектов. Сюда же можно включить и разного рода форс-мажор. То есть застройщик в этом случае не будет виноват, но инвестору легче не станет – сдвиг сроков напрямую влияет на доходность. С просрочками проще – они должны быть предусмотрены в договоре. А вот лёгкое землетрясение или что-нибудь в этом роде может сильно испортить план всем – от застройщика до инвестора.

В общем, риски довольно ограниченные – мошенничество, форс-мажор и сдвиг сроков. Большую часть можно предусмотреть, если тратить время на изучение компании, объекта, инвестиционного плана.

Заключение

Подводя итог, можно сказать, что инвестиции в новое строительство – отличный выбор для тех, кто хочет получать неплохой доход и при этом готов тратить время на изучение вопроса. Главное преимущество – возможность относительно быстро освоиться и дальше уже работать по схеме. Например, последующие покупки квартир у одного и того же застройщика нередко проводятся со скидкой, а это зачастую существенные суммы. Если капитал небольшой, то можно присмотреться к коммерческой недвижимости или же обращаться в специальные фонды, где сразу несколько маленьких инвесторов будут заниматься одним крупным объектом и в итоге получат в собственность доли объекта.

Автор: Вадим Бон

Инвестор, предприниматель, трейдер, автор и создатель финансового блога internetboss.ru

«Занимайтесь любимым делом — только так можно стать богатым».

Источник https://www.severindevelopment.ru/uslugi/investment-construction/

Источник https://businessmens.ru/invest/proizvodstvo

Источник https://internetboss.ru/investicii-v-stroitelstvo/